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当温哥华遭遇非居民税   

2016-08-15 11:50:28|  分类: 杂七杂八的过期媒 |  标签: |举报 |字号 订阅

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当温哥华遭遇非居民税

 

当地时间725,大温哥华所在的加拿大不列颠哥伦比亚省(简称卑诗省)政府在事先毫无预告的情况下突然宣布,自82日起“非居民”(指既不是加拿大公民也不是加拿大永久居民者)在该省购买房地产,将额外征收15%的房地产转让税(Property transfer tax)。

CBC、《卑诗省报》和《温哥华太阳报》等省内媒体报道,这项针对海外买家的调控政策和77的一份针对性调查报告有关。

根据这份根据这份调查报告,在调查区间内的大温地区房地产有效交易中,外国买家占比达5%,其中“几乎都来自中国”,一些华裔比例较高的城镇情况则更明显,如“大中华”地区以外华裔比例最高(常住人口中华裔占比45.4%)的列治文市,调查区间内外国买家占比14%,总成交额3.71亿加元中6100万来自海外;本拿比市调查区间内外国买家占比11%——且这些买家同样“几乎都来自中国”(应指中国大陆)。

不仅如此,调查区间内每个外国买家(主要为中国买家)投入平均值高达115.7万加元,而加拿大公民或永久居民投入平均值仅73.5万加元。

尽管这只是卑诗省有史以来第一份针对大温房地产海外买家的正式调查报告,且调查区间过窄(61029日,仅仅覆盖不到20天),但卑诗省和大温地区对“宜居问题”的紧张由来已久。

包括大温哥华在内的卑诗省并非加拿大经济最繁荣、收入最高的地区,恰相反,近年来这里一直是加拿大各省区中平均收入最低、专业高薪工作最难找的地方(没有之一),2013年时加拿大皇家银行经济研究所(RBCER)曾发表一份报告称,全加房地产市场价格约被高估10%,而大温地区问题尤为突出,在当年这份名为“房屋市场趋势与居民负担能力” (Housing Trends and Affordability)的报告中大温哥华地区独立平房均价高达78.3万加元(全国均价36.3万),家庭年收入需达14.7万加元才能轻松负担(全国平均为7.72万),可负担指数高达82.2%(指负担此类房屋需占家庭税前总收入之比,全国平均为42.1%);标准两层独立屋,大温均价83.3万(全国平均41.1万),所需家庭年收入15.7万(全国平均8.78万),可负担指数87.8%(全国47.8%);标准两睡房公寓单元,大温均价38.9万(全国平均23.8万),所需家庭年收入7.48万(全国平均5.14万),可负担指数41.8%(全国28.0%),即便全加平均房价指数、尤其可负担指数,在金融机构和评级单位看来,都已深处“高泡沫”的“红线”之上,而大温房屋均价和可负担指数竟比全国均价高出一大截,和排名第二、第三的城市相比差距极大(如标准两层独立屋,排名第二的大多伦多,上述3项数据分别为64.1万元、13.1万元和62.2%)。2015年由美国市场调查机构Demographia所作的年度调查报告中,大温2014年平均房屋均价70.48万元,平均居民年收入6.64万元,房价/年收入比率高达10.6倍,在全球378个受调查城市中仅次于17倍的香港,位列世界第二,远远超过了“住房可负担”的标准。房价之重,可谓一目了然,甚至怵目惊心。

根据温哥华皇家地产公司(Royal LePage4月上旬发布的数据,大温哥华地区2015年全年房价涨幅惊人,两层独立屋均价同比上涨23.6%142万加元,单层独立屋均价同比上涨25.7%112万加元,公寓均价同比上涨9.5%48.73万加元。而今年一季度涨幅继续“发烧”,两层独立屋同比涨23.6%141.8万加元,单层独立屋同比涨25.7%111.6万加元,公寓同比涨9.5%48.7万加元。也就是说,在过去1年间大温房价又涨了一大截,而收入状况却丝毫不见改善,“房屋可负担问题”显然是更加严重了。

值得一提的是,BCAAA发言人格兰特(Jason Grant)在111推出2016年度卑诗省物业估价报告》时坦言,报告编制时所依据的,是截止去年7月的数据,而据他观察7-12月大温房价涨幅较上半年有过之而无不及。

由于种种原因,不论是否乐见大温房价暴涨者都往往把“中国因素”当作主持自己论点的重要论据热炒,这使得省内对“宜居问题”不满者集怨于外国人、尤其华人买家身上。2014-2015年因卑诗省市镇选举和联邦立法选举相继举行,“打击华人炒房”一度成为各路政客反复炒作的热门话题:2014年卑诗省市镇选举,温哥华房价问题一度成为温哥华市选博弈的焦点,三大主要市级政党中,进步选民联盟(COPE)候选人王璐更直接提出开征房屋空置税、限制海外人士来本埠购房、规定每个家庭用于房屋的开支不超过家庭收入三成等“刚性措施”,引起一片哗然,而最终获胜的市长罗品信(Gregor Robertson)也一度放话,称要和卑诗省府就开征房屋空置税“好好谈谈”;,20155月,温哥华市一些团体、居民发动示威,要求政府效仿澳大利亚,采取诸如征收房屋空置税、限制外资流入房地产市场、甚至限制外国买家购房等政策,以达到改善“宜居性”、减少房屋空置浪费和平抑房价的目的。2017年是卑诗省省选年,各方当然不会放过这一“敏感点”。调查报告出台后罗品信和卑诗省新民主党房地产事务发言人、温哥华西区省议员尹大卫(David Eby)等再度抨击省府对大温房地产形势“信息掌握不明”,要求“尽快采取措施”,并具体提出了“房屋空置税”等方案。

再这种情况下原本一致强调“冷静、谨慎”,强调“反对任何单纯针对外国人或某个国家外国人的特别惩罚性限制措施”、“避免对外资的偏见”的省长简蕙芝(Christy Clark)、省财政厅长麦德庄(Mike de Jong)迅速“止损”,转而在不到一个月内推出这项“断然措施”,简蕙芝不仅一反常态地坦言“就是希望把海外买家吓走”、“希望有朝一日这个税一分钱收不到”(意即海外买家消失),更强调“接下来还会有动作”。有评论称,省府之所以在一个月内“大变脸”,主要是考虑明年省选的政治需要,毕竟“非居民”是没有选票的,此外,此举恐有“舍车保帅”、避免在省新民主党等压力下推出更激进、杀伤力更大的“房屋空置税”的目的。

对于这项新税能否达到效果,各方意见不一。

认为“切实有效”者(如麦当劳经纪公司Macdonald Realty副总裁库珀Jonathan CooperRe/Max经纪公司西区副总裁阿什Elton Ash)认为,海外买家并非真的“挥金如土”,越是豪宅,这15%越“肉疼”,而低价房产的买家收入一般有限,因此此项调控有助于平抑大温房价,改善“宜居性”。

认为“会有效但不足取”(如菲沙河谷地产局CEO菲利普Rob Philipp)者认为,新税会严重打击大温和全省房地产市场,但会同时严重冲击卑诗省经济。721的卑诗省年度经济报告显示,卑诗省2015财年GDP增速为3%,三倍于加拿大全国水平,而房地产则是“首席功臣”,仅物业转让税一年总收入就高达近15亿加元,同比剧增4.68亿加元,增幅44%——而截止331卑诗省总财政盈余也不过7.3亿加元,同比增幅4.46亿加元。许多人担心,如果新税真的能有效为卑诗省房地产热降温,则房地产这根经济支柱及其上下游产业的繁荣,以及其创造的财政收入及就业机会,会统统“打水漂”。

认为“不会产生效果”(如尹大卫)者认为,海外买家并非“卑诗省房价飙升的关键因素”,前述报告数据代表性不足,许多卑诗省和大温房地产买家都有本地身份(即便实际买主是外国人),且“上有政策下有对策”,要绕开“非居民税”并不难,且此举可能反倒刺激房价继续上涨,“因为交易成本增加了”。这部分人仍坚持征收“房屋空置税”。也有部分人认为,除非加拿大大幅度加息(暂时不太可能),否则“怎么做都效果不大”。

也有人认为“不要过早下结论”。如Sutton经纪公司的萨莱茨基(Steve Saretsky)就表示,“不确定因素太多”,“一切都很难说”。

并非只有华人受到“非居民税”的影响——许多调查都显示美国买家同样热衷在卑诗省置业。素来善讼的美国买家已扬言“卑诗省单方面征收此税违反《北美自由贸易协定》”,要和卑诗省政府对簿公堂。美国、墨西哥以外和加拿大签署自由贸易协定的国家很多,中国虽不在其中,但根据加中2012年签署、2014年生效的双边投资协定(Canada-China Bilateral Investment Treaty),“中加两国政府应公平、对等地对待两国投资者”,也有当地法律人士认为,中方同样有理由提出法律方面的质疑。这种说法得到安大略省律诗艾泊顿(Barry Appleton)等人支持,有人更在《国家邮报》上指出,卑诗省府未经省议会审议且事先未通知便匆匆推出新税,有“单方面毁约”之嫌。对此卑诗省府称“已充分咨询并相信经得起法律考验”,而有评论认为,省府相信中国政府也希望这项政策能帮助中方打击赃款向海外流失的势头,因此“不会有什么动作”。

CBC援引卑诗省土地厅数据显示,728/29两日(即新政生效前最后两个工作日),突击办理房地产转让交易的总数分别达到5800宗和9200宗,远远超过正常水平,而另一方面,萨莱茨基等房地产经纪统计数据显示,新政生效前最后一周新增交易中独立屋销量暴跌75%,“但价格波动不大”。

接下来会否有诸如“房屋空置税”等后续政策出台?目前看来,还要视新政的市场及社会反应,以及省选形势而定。

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