注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

陶短房的博客

土豆大棚 懒得一言堂 流觞亭 反正就是它罢

 
 
 

日志

 
 

澳大利亚房地产市场的冰火两重天   

2016-04-29 09:40:41|  分类: 杂七杂八的过期媒 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
 

澳大利亚房地产市场的冰火两重天

 

澳大利亚房地产市场近年来之火爆已到了让所有人(包括看好和不看好的)目瞪口呆的地步:据地产研究机构RP Data数据显示,自1995年12月至2015年11月,澳大利亚所有首府以上城市房价累计增长高达330.5%,其中悉尼330.1%,墨尔本421.4%,布里斯班259.4%,2015年全年,8大首府以上城市房价平均增长高达7.8%,其中悉尼11.5%,墨尔本11.2%,而过去7年间8大首府以上城市房价平均涨幅则高达55%。正如一些分析家所指出的,尽管全球房地产热点在在有之,但如澳大利亚这样分布面积如此之广(所有大城市都在涨)、持续时间如此之长(近20年一直持续“爬陡坡”,而未出现其它热点无一例外曾经出现的“断崖”区间)的房地产旺市,则几乎绝无仅有。

一些分析家据此认定,澳大利亚房地产市场还会继续这样火爆下去——至少2016年内是这样。

RP Data年初出具的报告就认为,澳大利亚房地产价格近20年来平均每年稳定增值7-10%,每7-10年价值翻番,今后其房地产的投资价值仍可被高看一线。而另一家本土研究机构SQM则认为2016年澳大利亚全国范围内的房地产市场走势可能出现“分化”,2015年一枝独秀的悉尼可能会“破10”——房价涨幅回落至9%,而墨尔本则仍将维持两位数涨幅(预测涨幅上升至13%),而另一些首府城市的房地产价格走势则可能会出现反复。

许多独立分析机构、尤其房地产业者都提出了无数看好澳大利亚房地产市场走势的理由。

如分析机构BIS Shrapnel就认为,良好的基本经济形势和稳定的就业将成为澳大利亚房地产市场的坚实基础,而房地产价格的持续长期走高,则会给房地产拥有者释放“捂房惜售”的强烈信号,从而令房地产市场出现持续的“饥渴”状态;而一些房地产中介机构、经纪人甚至认为,澳大利亚房地产市场“供需十分不平衡,卖方处于绝对优势”,因此“牛市才刚刚起步”——也就是说在他们看来,2016年澳大利亚房地产市场的涨幅可能会“更上一层楼”(或者如SQM所预言的进入所谓“加速增长期”)。

然而在一片热烈看好的声浪中,持相反观点的声音也渐渐响亮了起来。

3月下旬,千呼万唤始出来的2015年4季度澳大利亚联邦房地产销售统计数据出炉,其结果令许多人大跌眼镜:去年4季度澳大利亚8大首府以上城市房地产价格平均涨幅已跌至几可忽略不计的0.2%,而去年全年澳大利亚房地产涨幅“急先锋”——悉尼,则出现13个季度以来首次负增长。

认为“月亏则盈,水满则溢”,澳大利亚房地产20年“长牛市”可能已接近见顶者认为,和房地产业者及部分分析机构的描述不同,澳大利亚经济基本面并非特别理想,作为资源国家,其经济支柱——矿业受国际“刚需”总体下降的影响相当大,且短时间内很难扭转颓势,就业率数据虽保持平稳,却是以高薪岗位的流失和低薪岗位的取而代之为代价获得的,在这种情况下认为经济基本面可以持续托起已托了20年的“房地产大底”,未免过于“托大”:毕竟正如不少观察家所指出的,澳大利亚房地产市场的“20年大牛市”,是和其矿业领域的“20年好日子”相辅相成的,如今后者已不复昔日之盛,正所谓“皮之不存,毛将焉附”?

耐人寻味的是,尽管日前澳大利亚外国投资审核委员会(FIRB)发表年度报告称,截止2015年6月30日的最新统计财年里外国投资澳大利亚房地产市场势头不减,尤以中国为甚:2010财年中国投资澳大利亚房地产总额为24.21亿澳元,2013财年59亿,2014财年124亿,2015财年竟高达240亿澳元,是美国的三倍,新加坡的六倍,更在短短5年间翻了9番,却并未如去年初那样引发澳洲社会乃至政坛的强烈反响。

去年2月,澳大利亚时任总理艾伯特公开指责外国资金“哄抬澳洲房地产市场”,并勒令“哄抬房价的非法投资者立即售房并撤资”;去年5月,艾伯特政府更出台极富争议的“限制外国人购买澳大利亚二手房”的“限购令”,更一度被加拿大、英国等同样受房价飙升困扰的国家、地区热议是否应起而效尤,在当时澳大利亚乃至全球媒体、网络上掀起了持续数月之久的“中国人哄抬全球房产”热议,去年10月,前澳大利亚交易报告和分析中心AUSTRAC负责人约翰.施密特曾公开称“有很可靠的消息称,大量中国赃款正涌入澳大利亚并试图洗白”(尽管他承认“没有证据”,但表示“2012年曾有估计称,截止该年的10年间有约1.25万亿美元中国贪腐获利从中国流向境外”,因此呼吁“采取更严厉措施限制外资、尤其中资流入澳大利亚房地产市场”,更有政治家在选区喊出“反对中国人抬高澳大利亚居住成本”、“把中国人从澳洲房地产市场赶出去”等口号。但今年这种呼声却已变得微弱,去年总理、财长都曾附和这种论调,而今年却保持缄默,而“澳大利亚房地产价格持续飙升的最主要动力在本国,不要迁怒中国人或其他外国人”的观点(如澳洲金融研究中心的艾米.奥斯特和前FIRB董事会成员克里斯.迈尔斯等都这样认为)却得到更多共鸣。

之所以如此,很大程度上是所谓“此一时也彼一时也”:去年上半年澳大利亚资源经济颓势尚不明显,上至联邦政府下至公众仍将房地产市场的冷暖视作可有可无的鸡肋,对房价上涨抬高居住成本的恐惧远超过对房地产市场及上、下游产业“缩水”可能造成负面影响的担忧,加上上层政治博弈激烈,诸如“限外”之类极端口号甚至措施便层出不穷。而今年则不然,“矿车之国”的支柱产业受到前所未有压力,房地产市场的持续兴旺、外国资金的源源涌入,在更多澳大利亚人看来已是利大于弊,而政坛动荡也随着特恩布尔政府的上台和自由党内斗争的告一段落,暂时趋于平稳,在这种情况下再多谈“外资作恶说”,就显得有些不合时宜了。

公正地说,外资尤其中资不可能对持续20年之久的澳大利亚房地产“长牛市”负主要责任(如前所述中资的大规模入市不过近5年的事),但作为地广人稀的移民国家,对外来资金、尤其近年来中国来源资金对当地房地产市场的哄抬作用视而不见或刻意淡化,也是不客观的。

但更不应忽视的是任何房地产“大牛市”的助推器——利率杠杆。

艾伯特政府虽然在去年初一路高喊“调控房价”,但实际手段却似在作“反向调控”:去年1月中旬,在央行(澳联储RBA)的默认下,澳大利亚四大商业银行(西太平洋银行、澳新银行、澳洲国民银行和澳洲联邦银行)集体下调本已很低的5年期房贷利率,去年7月23日,澳洲联邦银行宣布将5年期房贷利率下调70个基点,降至历史最低的4.99%,成为澳洲历史上首次“5年期房贷利率破5”事件。正如一些分析家所指出的,由于澳大利亚房屋首付最低可降至20%,不断下降的房贷利率等于用澳大利亚人自己的钱持续向已经高烧不退的房地产市场注水和充填泡沫,曾有人分析指出仅此一项就足以让许多澳洲房地产投资者轻松获得2-3成的年化收益率。不仅如此,去年2月、5月,RBA又两度降低基准利率至历史最低的2%,如此一来不仅房贷“小气候”,整个资本市场都“水汪汪的”了。

然而到了10月中旬,情况为之一变:尽管基准利率维持不变,但4大商业银行却不约而同在10天内将房贷利率上调了15-20个基点。正如许多分析家所指出的,是房贷利率上调的实际“缩水”效果和潜在“降预期”威慑力,才导致去年4季度澳大利亚房地产市场意外的“倒春寒”。

但如前所述,如今澳大利亚经济基本面差强人意,上至联邦政府、下至社会公众,对“过热的房地产市场”态度和去年同期已发生微妙变化,“挤泡沫”的动作即便还有,也未必如去年那般“神经质”,“限制外国人购买二手房”的政策如不取消,会对房地产投资年化收益预期产生消极影响,但很难在短线发挥作用。

关键之关键,仍然在于利率,只要澳大利亚维持低利率、鼓励流动性的政策不变,房地产市场就可以维持一段时间的旺势(尽管也可能意味着风险的加速累积)。4月5日RBA宣布维持2%的基准利率不变,表明在当前形势下澳大利亚政府仍不敢放弃宽松货币政策,尽管从去年4大商业银行逆向调高房贷价格的动作可知,金融机构对房地产市场的“高烧不退”已有些胆寒,但只要RBA“大河有水”,房贷市场的“小河”,也终究干不到哪里去。

至于中国投资者,恐怕需要反复咀嚼以下这句古老的“八字真言”:

人无远虑,必有近忧。

 

  评论这张
 
阅读(49745)| 评论(9)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2016