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陶短房的博客

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加拿大的“小区”有没有“围墙”?   

2016-03-04 09:34:01|  分类: 杂七杂八的过期媒 |  标签: |举报 |字号 订阅

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加拿大的“小区”有没有“围墙”?

 

中国“原则上不再建设封闭式小区”、“推广街区制”,以及“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化”等信息一经推出,立即引发激烈争论。

那么,加拿大的“小区”有没有“围墙”?

加拿大地广人稀,除了多伦多、蒙特利尔两座特大型城市,住在被当地人称作“共管式住房”(高层公寓、多层公寓和联排城市屋的通承诺)的居民比例都不是很高,即便如卡尔加里、温哥华这样人口超百万的大城市,独立屋也是大多数城市居民的“标配”,以至于直到今天,加拿大统计局计算全国房价的标准单位,仍然是“标准独立屋单价”。

既然是“独立屋”,那么屋主自然只有一户,除非市政当局有特殊规定,屋主对整块住房用地有独立支配权,造不造围墙、是否“开放”完全是屋主个人的自由,一般独立屋住户都有前院和后院,后院通常都会造围墙封闭起来,而前院则有很多人家宁愿保持“无院墙状态”(尤其是不靠外街的房子),但不管有没有院墙,这都是住房主人的私人领域,他人不经允许,是不应随意闯入的。

有趣的是许多私人住宅前院、后院里会长有属于“公家”(一般是市政府)的树,市政当局有权随时查看这些“公家树”的存活状态,如果“公家树”不幸枯死,屋主是要写详细报告证明并非自己责任的,否则会受到处罚。

共管式住房的情况较为复杂,其中许多是没有围墙的,公寓或独立屋呈点状分布在街区的某个地段(通常是交通较方便、离商业网点较近的地方);也有不少是有围墙的,但有围墙的“小区”,情况也较为复杂多样。

通常情况下,带围墙的“小区”绝大多数是不封闭的,甚至没有可关闭的大门(有点类似上世纪70-80年代某些中国大城市的“新村”,但人口密度很低,规模也小得多),人员、车辆都可以自由出入,既没有传达室,也没有门卫。之所以如此,主要是因为北美人工费实在太高,“小区”开发商无力提供这种经常需要维持固定人手(还要安排换班)的常规服务,也有些市镇有市镇附例,规定在特定区域内不得建造封闭式小区(加拿大是三级政府,市镇建设方面的行政、立法权限主要责任属于最低一级的市镇政府和议会),但这种情况并不多见。

这种“有围墙无门卫”的“小区”,内部的绿地、运动设施等也无人管理,外来人士也可随意使用,但通常不会有多少外来人士会特意来“沾光”,因为“小区”的这类设施,在其它一些地方(如公园、学校运动场、社区活动中心等)也能免费使用,且往往功能更多、设施更好,而停车位则分“保留”和“公用”两种,“保留”停车位外人不得随意占用,而“公用”停车位则不受限制。

“小区”围墙内的设施都由业主委员会投票,选择一家物业公司来管理,“保留”停车位的管理也是如此,但通常物业公司不会派固定人手来看着,而是定期检查,如果住户发现诸如外来车辆占据“保留”停车位等情况,可以致电物业公司前来“贴条”(加拿大人很热衷“管闲事”,这类举报的概率很高,“贴条”后物业公司有权罚款,甚至直接叫拖车拖走再让车主付拖车费)。

“小区”内的住房可能是公寓,也可能是联排城市屋,还有可能两者都有,除了所有权属于市政府、只租不卖的“廉租屋”,加拿大几乎所有的公寓都是全封闭的,设有应答式门禁,没有钥匙或无人在内开门是进不去的,公寓内的设施(洗衣房、会所,有的甚至有游泳池)自然同样“闲人免入”。值得一提的是,全封闭的公寓同样不会有传达室和专门的管理员。

有些“小区”车库设在公寓一楼或地下室,这种车库可能是封闭的(设电子门,每个住户配发钥匙或遥控器),也可能是开放的,还有些划分为开放区和封闭区。

而围墙内的联排城市屋则恰相反,尽管许多这类住房都有自己的院子(“院中院”),但所有院墙都会刻意留有可随意出入的通道,这是因为联排城市屋和独立屋不同,住户只拥有住房本身的产权,而院子的产权属于共管,因此院内的草地等也由物业公司负责打理,通道正是留给定期上门剪草的物业公司工作人员的。联排城市屋的“全封闭”自然只限于室内且责任属于屋主,许多屋主通常会选择雇佣一家安保公司,后者会安装报警器、监视器之类设备并且与安保公司监控室连线,如果发现异常会“尽快”(通常不会有期望的那么快)上门。

既有围墙、也有门禁的真正“全封闭小区”在加拿大极为罕见,但在一些大城市的中心区附近也是存在的,这类小区的物业价格通常很高,小区内的设施属于业主自治范畴,“外人”是不得擅入或擅用的。

那么,这样的全封闭围墙可能被行政拆除么?只在一种情况下会发生这样的事,即“小区”周边居民投诉,并推动市议会通过行政附例,规定“全封闭小区”所在街区不得建造或保留这样的“全封闭围墙”。但这一程序相当繁琐,投诉必须有足够的联署人数,有市议员的足够票数支持,还要在听证会上让各方相信,围墙的存在对周边居民的生活或环境构成决定性困扰。据知情人透露,真的达到“拆墙”目标的例子的确有,但非常少,且都是“小区”周边居民投诉在先,市政府、市议会被动决定,而非自上而下的行政决策和立法“补票”。

值得一提的是,尽管大多数“小区”并非封闭式,“小区”内部道路也可随意使用,但加拿大许多市政问题专家都不会将之和“改善城市交通”相联系,因为大多数市区交通道路的限速为50-70公里(市区快速通道会更快些,高速路自然就不用多说了),而“小区”内部道路的限速一般只有30公里,且允许非机动车、行人占用(加拿大许多“内街”只有一侧人行道,而“小区”内部道路有的两侧都没有人行道),并不适合机动车通行。

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