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陶短房的博客

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中国炒房团横扫加拿大?   

2016-03-28 10:11:30|  分类: 杂七杂八的过期媒 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国炒房团横扫加拿大?

 

中国人投资主办的《华尔街见闻》3月24日报道称,“加拿大国家银行”最新计算发现,温哥华去年房产销售1/3来自中国买家,多伦多房产销售总额14%也同样如此,并使用了“中国炒房团横扫加拿大”的惊悚标题。

但这一报道实际上是带有很大误导性的。

据加拿大本地媒体《温哥华太阳报》报道,当地时间3月23日的确有这样一份报告出台,但发布报告的是“加拿大国民银行”(National Bank of Canada,NBOC),而非俗称“国家银行”的加拿大央行(Bank of Canada,BOC),NBOC是一家私人商业银行,总部位于魁北克省蒙特利尔市,在加拿大商业银行排名中也仅列第六位。

报告称2015年温哥华(指温哥华市而非大温哥华地区)地产销售总价为380亿加元,其中中国买家占1/3;同期多伦多地产销售总价为630亿加元,中国买家占14%。

报告称,所谓“国际买家”包括非居民外国人和外国新移民(包括在加拿大居住不超过两年的永久居民或生活6个月以上的签证访问者)。

但《温哥华太阳报》评论指出,这份由NBOC金融分析师劳特里奇Peter Routledge所作的报告是“必定引发争议”的:首先,加拿大本国并未收集到报告中所罗列的绝大多数数据;其次,所有重要数据的来源系美国民间机构“房地产经纪人协会”(NAR),而该协会曾不断释放“中国炒房团横扫美西”之类信息,以推动美西房价上涨;第三,除了孤证不立的NAR,报告宣称引用了英国《金融时报》针对77名在海外购房中国富人的问卷调查(调查的结果是33.5%选择在美国购房,主要为纽约、洛杉矶和旧金山,11.7%在温哥华,8.3%在多伦多,两相对比就会发现NBOC报告中的相关数据几乎直接剥取自这份调查),《温哥华太阳报》评论称“该报告显然就是用这样一个取样范围如此狭隘、基数如此小的问卷结果,去联想得出了中国买家百分之几买了温哥华的房屋,百分之几买了多伦多的房屋这样的结论”,并特别指出“即便劳特里奇本人也承认‘调查取样范围的确太小了’、‘仅供参考’”。

温哥华房价畸形上涨是不争的事实,但“中国元素”究竟有多大占比,却一直争议很大。

今年2月16日加拿大房地产协会(CREA)公布数据显示,加拿大1月住房平均售价同比增长17%,达470297加元/幢,而多伦多和温哥华两个火爆的热点市场贡献了涨幅的相当大一部分,倘若剔除这两个热点市场,加拿大1月住房平均售价就只有338392加元/幢,同比增幅也要降至8%;倘若将安大略省和卑诗省整个剥离,这个数据就更会显得黯淡无光——1月住房均价会缩水到286911加元/幢,同比出现了0.3%的负增长。CREA曝光显示,加拿大全国范围内房地产市场冷热不均,1月份已有阿尔伯特省、萨斯喀彻温省、新斯科舍省、纽芬兰及拉布拉多省房价出现同比下跌,全国26个主要城市平均涨幅只有4.7%,其中涨幅最大的是温哥华,高达31%,跌幅最大的则在纽芬兰及拉布拉多省,跌幅高达10%。值得注意的是1月房地产库存降至5.3个月,为六年多来最低水平,CREA总裁安吉(Pauline Aunger)表示,这表明即便在如此泡沫堆积的市道,仍有许多人在抢购房屋,但这同样存在地区不平衡现象,在大多数城市,房屋供应实际上处于充足甚至饱和状态,而温哥华则出现了如蒙特利尔银行(BMO)经济学家卡维西奇(Robert Kavcic)所言的“闻所未闻的奇景”——房屋新挂牌后售出率高达91%,这意味着几乎每幢新挂牌的房屋都被人买走了。而温哥华当地的统计数据则显示,2月温哥华(指温哥华市)房屋均价已触及180万加元/幢的历史高位,同比涨幅高达30%,销售量大涨37%,许多观察家指出,温哥华市区房价历史涨幅较高,近期实际上处于相对滞胀状态,大温哥华地区的其它市镇,有些涨幅甚至远远超过温西。

温哥华所在的卑诗省是加拿大平均收入最低的省份,房价畸高和收入偏低的巨大反差,令人们不得不找寻“其它因素”,而“中国炒房团”就是经常被提及的这个“幕后黑手”——有些希望房价上升的将之渲染为利好,反之则形容为洪水猛兽。去年10月30日,加拿大国营信贷与住房公司(CMHC)还发布了加拿大房地产市场评估报告(Housing Market Assessment report),称加拿大15个主要城市的房地产市场都出现了抢购成风、新盘过多、价格升幅过大和房屋价格过高等危险的预警信号,其中萨斯喀彻温、里贾纳、温尼伯和多伦多为“严重过热”,而温哥华等另11个城市则“房价过高”。CMHC首席经济学家杜根(Bob Dugan)曾多次警告“大城市房价和收入、经济情况不符”,而一些分析家和政治家,乃至民间组织和普通民众将之习惯性归咎于“外国热钱”,尽管“外国人限购”和控制“外国热钱流入”并非刚结束不久的联邦立法选举关键词,但这不过“术业有专攻”而已,在“房屋可负担问题”最突出的卑诗、安大略等省和多伦多、温哥华等城市已不乏“空置税”、“限购”,甚至更激烈(往往也意味着更滑稽)的“外国热钱排除”呼声,且日渐影响到省、市两级政党和选举。卑诗省省选即将开锣,此时此刻“中国购房团”问题当然也再次被热炒。

然而去年11月英国路透财经的一份深度调查,却为“中国炒房团”话题浇了一盆冷水。

调查引述加拿大皇家银行(RBC)、汇丰银行(HSBC)、帝国商业银行(CIBC)和蒙特利尔银行(BMO)的相关资料显示,这些银行为争取业务,在去年上半年起悄然对房屋按揭“开闸放水”,如RBC原本规定没有本地信用记录的按揭申请者最高房屋按揭申请额度为125亿元,如今这条限令虽然理论上仍然存在,但早已心照不宣地名存实亡了。而RBC并非最激进的——谭秉荣建筑师事务所(Bing Thom Architects)城市规划师、可负担性研究员、UBC大学兼职教授甄瑞谦(Andy Yan)调查发现,在大温哥华房价最火的地区之一——UBC大学区独立屋按揭发放中,RBC的“放水”仅占8%而已。

耐人寻味的是,甄瑞谦原本是经常被“中国炒房团说”引用的论据来源,他曾发表过迄今被认为最翔实的“中国炒房团证据”——自2014年8月至2015年2月的、靠近UBC大学校区的独立屋销售记录中,有66%的购房者“有典型中国人姓名”,但后续调查却发现,这些购房者中但88%的购房者都申请且申请到了本地的大额房屋按揭,这一事实迫使甄瑞谦本人都坦言“这一令人吃惊的结果打破了我们此前坚信的一些理念,譬如外国购房者总是付现钱”。

近年来非常有趣的现象,就是地产业者往往不断渲染“中国炒房团说”,如去年9月中旬苏富比国际地产(Sotheby's International Realty)在其秋季展望报告(The fall outlook report)中言之凿凿,称更多富裕的外国购房者及其资金将托起2015年剩余月份的加拿大高档房地产市场价格和销量,而纸媒则持相反观点,如《温哥华太阳报》曾在4年内三次刊文驳斥这种说法“无凭无据”。2013年该报刊出一份统计称,大温物业购买者中来自本国的比率高达95%,其中来自大温哥华地区的就占75%左右,海外购房者中,3%来自美国,来自美国以外国家者仅占2%,而中国大陆购房者则仅是这2%中的一部分。而学者则意见分歧,加拿大咨议局(the Conference Board of Canada.)经济学家罗宾.韦博(Robin Wiebe)认为加拿大房价与中国经济景气值联动,而UBC大学尚德商学院(the Sauder School of Business)城市经济与房地产中心(CUERC)主任特苏尔.萨默维尔(Tsur Somerville)则持相反观点。

路透财经调查让大多数观察家开始变得冷静,他们指出,这些数据表明不论有多少“华人面孔”买房,但真正托起大温房价的是加拿大商业银行的“开闸放水”,通俗地说,不论买房者是哪国人,他们一掷千金的购买力,实际上绝大多数并非来自“堤坝外”的“热钱洪水”,而是来自“堤坝内”由商业银行“开闸放水”而形成的“内涝”——通俗地说,也就是加拿大热门城市房地产价格的购销两旺、房价的扶摇直上,和“房屋不可负担”问题的加重,在很大程度上其实是被加拿大“自己人”和“自己钱”给哄抬上去的。

更有人进而指出,“华人面孔”不一定等于“中国人”,他们可能早已是永久居民或入籍加拿大公民,甚至土生加拿大华裔,前不久被炒得沸沸扬扬的“温哥华第一高价房”的购房者,就是早已入籍的加拿大籍华人,但也被某些舆论渲染为“中国人”。

有人讽刺称,房地产推手为营造“中国热钱源源不断”、“再不买房还要涨、涨了还没货”的“市场饥饿感”可谓无所不用其极,2013年春节大温哥华某楼盘放盘,房地产推手雇人冒充“中国富二代”现场“现金抢购”,被信以为真的加拿大权威传媒CBC现场采访,轰动全国,但也正是这意外曝光让骗局露陷——当天就有人戳穿,指两名“中国富二代”都是本地土生华裔,且无一是大陆来源(一名台湾后裔,另一名则是韩裔)。且相反的信息也都会被解读为“房地产利好”,比如中国贪腐严重,他们解读为“贪官会纷纷来大温抢购房产”,而反贪风暴刮起则解读为“这会让贪官们赶紧把钱转移出来,到大温买房”。而省、市两级选举,各派政治家也会利用这个很容易调动民粹的选题生事。

近期另一个被热炒的概念是所谓“房产空置税”,但总的看来波澜不兴,因为根据加拿大统计局数据,2011年温哥华空房率不过6.7%,2014年更跌至4.8%,均低于同期加拿大大城市平均水平,这样的数据实在没法让人大惊小怪。至于3月23日加拿大财长莫劳(Bill Morneau)要斥资50万加元搜集关于外国买家在加拿大房地产市场活动的“全面数据”的说辞,实际上是照搬去年前总理哈珀的类似表态,这在当时就被认为是不折不扣的“国际笑话”——如前所述,50万加元在大温哥华大多数地区,已经不够一幢标准独立屋的均价,用这样一点点钱,在人工高昂的加拿大,又能搜集到多“全面”的数据?

 

 

 

 

 

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