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日志

 
 

大温哥华房价:“华人因素”的分量究竟如何?   

2016-01-26 11:41:33|  分类: 杂七杂八的过期媒 |  标签: |举报 |字号 订阅

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大温哥华房价:“华人因素”的分量究竟如何?

 

1月8日,香港《南华早报》率先发表了《中国富豪买下六成温哥华西区房,房价飙升引争议》一文,再次将“大温哥华房价华人推动论”炒得热火朝天。

 

房价上涨是实情

 

2015年加拿大的经济并不景气:1-3季度的9个月中,5个月GDP为负增长,第四季度GDP增速照美林全球研究的高级经济师埃内拉约尔(Emanuella Enenajor)1月11日预期,可能也只有-0.4%(已知去年10月增长为负数),而受困于经济形势欠佳和就业、收入情况糟糕,加拿大全国绝大多数地方的房价都呈平稳甚至下滑态势。

但大温哥华(还有多伦多)却是绝对的例外:1月11日由卑诗省物业股价署(BCAAA)发布的《2016年度卑诗省物业估价报告》显示,2015年该省房地产总估价同比上升11.1%,而大温哥华地区的22个市镇则是拉抬全省房地产价格的根本力量:资料显示,全省估价排名前十的豪宅中竟有9幢来自大温哥华地区,其中8幢来自温哥华市,估价排名前100的豪宅中98座属于大温哥华(其中73座位于温哥华市,15座西温哥华市,10座UBC大学区),而在大温22个市镇中,2015年度估价升幅超过10%的竟多达9个,且升幅较去年倍增,甚至翻了几番(本拿比17.07%,去年5.24%;西温哥华16.90%,去年6.55%;温哥华市16.84%,去年7.89%;高贵林15.44%,去年4.58%;穆迪港12.93%,去年4.85%;高贵林港12.81%,去年3.79%;三角洲12.25%,去年0.96%;新西敏11.69%,去年3.39%;北温哥华11.35%,去年3.30%),相较于涨幅本身,上涨速率的提升更加令人惊恐。

要知道包括大温哥华在内的卑诗省并非加拿大经济最繁荣、收入最高的地区,恰相反,近年来这里一直是加拿大各省区中平均收入最低、专业高薪工作最难找的地方(没有之一),2013年时加拿大皇家银行经济研究所(RBCER)曾发表一份报告称,全加房地产市场价格约被高估10%,而大温地区问题尤为突出,在当年这份名为“房屋市场趋势与居民负担能力” (Housing Trends and Affordability)的报告中大温哥华地区独立平房均价高达78.3万加元(全国均价36.3万),家庭年收入需达14.7万加元才能轻松负担(全国平均为7.72万),可负担指数高达82.2%(指负担此类房屋需占家庭税前总收入之比,全国平均为42.1%);标准两层独立屋,大温均价83.3万(全国平均41.1万),所需家庭年收入15.7万(全国平均8.78万),可负担指数87.8%(全国47.8%);标准两睡房公寓单元,大温均价38.9万(全国平均23.8万),所需家庭年收入7.48万(全国平均5.14万),可负担指数41.8%(全国28.0%),即便全加平均房价指数、尤其可负担指数,在金融机构和评级单位看来,都已深处“高泡沫”的“红线”之上,而大温房屋均价和可负担指数竟比全国均价高出一大截,和排名第二、第三的城市相比差距极大(如标准两层独立屋,排名第二的大多伦多,上述3项数据分别为64.1万元、13.1万元和62.2%)。2015年由美国市场调查机构Demographia所作的年度调查报告中,大温2014年平均房屋均价70.48万元,平均居民年收入6.64万元,房价/年收入比率高达10.6倍,在全球378个受调查城市中仅次于17倍的香港,位列世界第二,远远超过了“住房可负担”的标准。房价之重,可谓一目了然,甚至怵目惊心。如前所述,在过去1年间大温房价又涨了一大截,而收入状况却丝毫不见改善,“房屋可负担问题”显然是更加严重了。

值得一提的是,BCAAA发言人格兰特(Jason Grant)在1月11日推出《2016年度卑诗省物业估价报告》时坦言,报告编制时所依据的,是截止去年7月的数据,而据他观察7-12月大温房价涨幅较上半年有过之而无不及。

在各类房地产中,独立屋、尤其高档独立屋价格上涨最快,2015年升幅达到两位数、甚至逾25%的比比皆是,而低档公寓则普遍只有5-8%的升幅。

房屋估价提高意味着各市镇将理直气壮地大幅调高地税,如去年12月15日温哥华市议会通过的《2016年度财政预算案》中就赫然显示,今年该市地税将涨2.3%——尽管去年刚刚涨过。

 

抱怨集中中国人

 

事实上在华裔聚集的大温哥华地区,近年来每逢房价上涨,各种议论都会集中在华裔身上。

在这些人看来,大温哥华房价的上涨,是因为太多外国有钱人和“热钱”流入抢购的结果,其中尤以中国大陆来的豪客为甚,而这一比例到了无法忍受的地步。2011年Landcor Data曾给出“温西和列治文74%高档住房被貌似中国大陆买家购买”的“研究结果”,而主张“限外”、要求省府和市府“痛下决心”的前高盛雇员、Sokanu Inc公司总裁法尔德(Saeid Fard)则于2015年6月9日在《亚太邮报》上“个人估计”被外来投资移民购买的温哥华物业比例高达30-50%,他在文章中更引述大温房地产经纪刘志元(Julia Lau)的“经验之谈”,称“近80%高档物业被疑似大陆人买走”。

最新的说法则是文章开头提到的《南华早报》“中国富豪买下六成温哥华西区房”说,照报道的说法,是“温哥华西区独立屋买家中66%拥有中国姓名”和“这些资金的确来自中国,这一点无可否认”,但这张在加西并无发行的香港报纸却并未列明这些数据的来源,而仅提到温哥华居民德科斯塔(Marcia de Costa)给联邦总理杜鲁多(Justin Trudeau)的信,以及UBC大学教授雷伊(David Ley)“投资移民集中在大温,他们很有钱,而很有钱的移民自然都会购买房地产”的“因果三段论”。

事实上这类说法隔三差五就会突然高亢起来:2015年5月,温哥华市一些团体、居民发动示威,要求政府效仿澳大利亚,采取诸如征收房屋空置税、限制外资流入房地产市场、甚至限制外国买家购房等政策,以达到改善“宜居性”、减少房屋空置浪费和平抑房价的目的;2014年卑诗省市镇选举,温哥华房价问题一度成为温哥华市选博弈的焦点,三大主要市级政党中,进步选民联盟(COPE)候选人王璐更直接提出开征房屋空置税、限制海外人士来本埠购房、规定每个家庭用于房屋的开支不超过家庭收入三成等“刚性措施”,引起一片哗然,而最终获胜的市长罗品信(Gregor Robertson)也一度放话,称要和卑诗省府就开征房屋空置税“好好谈谈”。就在不久前,列治文威灵顿公寓10位说英语业主将业主委员会告上法庭,理由是业委会居然用汉语普通话开会(全公寓54名业主中70%以上说汉语),又让“中国人哄抬房价说”被不大不小地推波助澜了一把。

 

不同声音很有力

 

然而相反的声音同样有力。

许多分析家指出,把大温房价上涨归咎于“中国人”、“中国热钱”的,往往依据推理、猜测,以及各种版本的民间或房地产业内人士数据,这些人当然未必是“中国黑”(如许多热衷于谈论“中国热钱推动大温房价”的房地产经纪,其动机就是希望客户相信他们“再不买还会涨”、“中国还会不断来热钱”的说辞),但无一不认为将大温房价高企归咎于中国人、中国钱,是一种“多快好省”的解读。

在这种逻辑下,许多截然相反的参数都会被理解为“大温房价还会涨”的理由:中国经济很好,中国人购买力自然上升,“所以大温房价还会涨”,中国经济不好,中国人会选择避险,所以大温房价还会涨”;人民币汇率上升,中国人购买力水涨船高,所以大温房价还会涨”,人民币汇率下降,中国人会选择买房保值,所以大温房价还会涨”;中国国内房地产市场景气,“卖一套北上广公寓就够在大温买独立屋了,所以大温房价还会涨”,中国国内房地产市场不景气,“那么中国人当然会选择买外国景气的房地产”、“所以大温房价还会涨”;中国官场贪腐严重,“贪官会偷偷在海外买房和转移资金,所以大温房价还会涨”,中国政府大力反贪腐,“大老虎肯定会抓紧把‘黑钱’转移到境外”、所以大温房价还会涨”……很显然,这样的“正反话”虽非毫无理由,却不免牵强附会,结论先行。

许多专业数据分析也并不支持“中国热钱说”。

2013年《温哥华太阳报》一份统计指出,大温物业购买者中来自本国的比率高达95%,其中来自大温哥华地区的就占75%左右,海外购房者中,3%来自美国,来自美国以外国家者仅占2%,而中国大陆购房者则仅是这2%中的一部分。即便一些房地产业者也坦承,今年春节,华裔、尤其海外购房者看的多,买的少(当年房地产促销公司MAC在农历春节期间安排两名本地华裔雇员冒充“大陆购房姐妹”蒙骗加拿大官方传媒CBC,渲染“中国大陆客蜂拥来大温抢房”,结果被两雇员熟人识破曝光,引发轰动),对“外来需求”不应过度渲染和高估。

加拿大联邦房贷及房屋公司(CHMC)2014年数据显示,温哥华被外籍人士购买的房地产比例仅占总交易量3.4%,而卑诗省房地产协会(BCREA)连续5年给出的外籍人士在温哥华业主中占比都不到5%,且美国一家就占3%,包括中国大陆在内的北美以外买家合占不过2%,去年6月5日BCREA发布的报告称,“除少量豪宅外,外国购房者的购买力不足以对市场庞大、构成多元化的温哥华房地产构成影响”。

就在几天前,卑诗省公证人协会(SNPBC)公布了2015年11月对服务大温哥华地区房地产公证人的访问,60名受访者中33%表示“未收到海外买家申请”,52%称所接申请中涉及海外买家的不到10%,声称所接申请中海外买家比例占26-50%的为5%,声称“海外买家过半”的比例,仅有区区3%。SNPBC主席谭美嘉(Tammy Morin Nakashima)因此表示,尽管不断传出“房价上涨是外国因素所致”、“必须规管海外买家入市”的声音,但调查结果显示,大多数大温住宅物业的买卖双方都是卑诗省或加拿大的居民,因此“政府修改任何相关法例都需谨慎”。

事实上政府也的确很谨慎:去年5月面对罗品信“我们谈谈空置税”的放话,卑诗省财政厅长麦德庄当即强硬表示,征收房产空置税丝毫起不到限制房价上涨的作用,如果真起作用“让本地业主财富缩水也不是什么好事”;而前面提到的温哥华居民德科斯塔(Marcia de Costa)致信联邦总理的“上访”,刚当总理不久的杜鲁多回复也如出一辙——“加拿大各行各业的发展需要外资,我们不能限制外资涌入”。

 

自己炒热了自己?

 

一些本地华裔观察家指出,《南华早报》的最新报道和此前类似报道一样,有意无意将“中国人”和“华人”、“中国热钱”和“华人出资”等量齐观,而实际上远非这么回事。

笔者所在的温哥华《环球华报》通过调查发现,《南华早报》所引述的“66%购房者有典型中国人姓名”说法,来自谭秉荣建筑师事务所(Bing Thom Architects)城市规划师、可负担性研究员、UBC大学兼职教授甄瑞谦(Andy Yan),但这种说法是有局限的:该说法的原始出处显示,“66%”仅仅是甄瑞谦所搜集的、自2014年8月至2015年2月的、靠近UBC大学校区独立屋销售纪录中购房者名单中“典型中国人姓名”的比例,其统计时间跨度仅半年,范围仅为UBC校区的一小部分,而UBC校区又仅仅是大温哥华22个市镇区的一个而已。且正如许多评论者当年就指出的,有“典型中国人姓名”的未必就一定是中国籍人士,他们同样可能是华裔加拿大永久居民、华裔加拿大人,甚至土生土长的加拿大华人。

更值得一提的是,“甄瑞谦报告”同样为持对立立场者提供了“炮弹”。

去年11月初,加拿大皇家银行(RBC)多元文化市场董事西斯勒(Christine Shisler)承认,该行实际上自去年5月起就取消了此前的一项行内房屋按揭限制,原本该行规定,没有本地信用记录的按揭申请者最高房屋按揭申请额度为125亿元,如今这条限令虽然理论上仍然存在,但早已心照不宣地名存实亡了,而路透社针对加拿大房屋按揭市场的研究成果显示,2015年5月以来存在大量缺乏本地信用记录、却成功获得批准的大额商业房屋按揭纪录,这些大额商业按揭纪录从125万至900万以上不等,且RBC绝非其中最激进的,汇丰银行(HSBC)、加拿大帝国商业银行(CIBC)和蒙特利尔银行(BMO)等要大胆激进得多。

RBC的爆料和路透财经的调查,在很大程度上冲击了一个近乎被认为颠扑不破的假说:加拿大城市、尤其温哥华和多伦多这样的城市,其房地产市场价格的居高不下,是由于外来资金的大量涌入,这些富裕的外国人不依赖于房屋按揭,而是通过地下钱庄或其它什么途径带入大量海外热钱,提着大包小包的现金全额付款,像买生菜那样把豪宅收入囊中。但上述研究结果却表明,不管那些豪宅的实际购买者是本国人还是外国人,他们一掷千金的购买力,实际上绝大多数并非来自“堤坝外”的“热钱洪水”,而是来自“堤坝内”,即由在加拿大合法经营的商业银行“开闸放水”而形成的“内涝”——通俗地说,也就是加拿大热门城市房地产价格的购销两旺、房价的扶摇直上,和“房屋不可负担”问题的加重,在很大程度上其实是被加拿大“自己人”和“自己钱”给哄抬上去的。而滑稽的是,这些调查中许多数据,恰来自同一份“甄瑞谦报告”,以至于在路透社报道发布后,仍持“外资推动论”的甄瑞谦本人也哭笑不得地表示,在他统计范围内88%购房者都申请且申请到了本地的大额房屋按揭, “这一令人吃惊的结果打破了我们此前坚信的一些理念,譬如外国购房者总是付现钱”。

因为经济不景气,加拿大央行去年3度调低基准利率,目前的基准利率仅有0.5%,且许多分析家预期将可能再次被调低至0.25%。倘若大温哥华房地产价格居高不下的真正最大托手是“内涝”,即商业房屋信贷的信用闸门“人为失灵”,那么只要低利率政策不结束,大温哥华本地房地产市场和收入、经济脱钩的“疯涨”便难以遏制,而诸如“限外”之类“头痛医脚”的“偏方”,自然也不会有很大的疗效。

可以想见,只要利率周期不逆转,大温房价还可能一路“脱离本地实际”地上扬,这笔账也会照例隔三差五算到“中国人”头上——当然,利率周期逆转后倘若大温房价掉头“俯冲”,同样会有人将之归咎于“中国人砸盘”或“中国资金玩过江龙”的,因为这种模式的解读虽有以偏概全之嫌,却更容易为许多听众所理解和接受,不管他们是欣赏这种房地产市场走势,还是持相反的观点。

 

 

 

 

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