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陶短房的博客

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日志

 
 

房屋空置税真能解决“不宜居”问题么   

2015-08-02 07:37:55|  分类: 杂七杂八的过期媒 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房屋空置税真能解决“不宜居”问题么

 

近日有报道称,澳大利亚当地房地产大量为外来移民、尤其中国移民所购置,这些意在投资的置业导致约4000套房屋被空置,造成当地购房、租房价格高企,许多本地人买不起房的现象,并引发族裔和社会矛盾。有分析家称,未来5年内中国买家还将购入10000套新住宅,这些住宅中很大一部分也将空置,并建议澳洲政府采取诸如征收房屋空置税和“限外”(限制外籍人士购房)等措施加以控制。

事实上澳大利亚联邦和地方政府早已这样去做了:自2010年起外籍购房者已只允许购置新盘,不允许购买二手房,而澳洲和许多英联邦国家一样,二手房的买卖是房地产买卖的主要市场;2013年9月,澳大利亚新南威尔士州宣布征收房屋空置税,房屋无故空置者每幢每周需缴税20澳元以上。除此之外,澳大利亚联邦和各州政府还相继出台了一系列约束、检查措施,试图通过减少、限制外国买家购买力,达到改善“宜居性”、减少房屋空置浪费和平抑房价的目的。

澳大利亚的这一系列措施,被加拿大大温哥华地区等另一些同样饱受外来(尤其华裔)房地产购买力冲击、导致房屋空置率畸高和房价不断上涨的地区看在眼里,一些当地团体、居民不断施加压力,力图迫使政府“效仿澳洲成功经验”,如今年5月,温哥华市就爆发了要求征收房屋空置税和“限外”,此前他们更搜集了2万多支持上述诉求的签名,送交温哥华所属的不列颠哥伦比亚省政府,一些激进示威者更将矛头直接指向华裔,在街上及网上喊出了一些有种族歧视之嫌的口号,而部分移民较久的华裔认为“后来者”损害自己利益,也加入到要求征税、“限外”行列,甚至表现得比非华裔更积极、更偏激。

由于这种汹汹舆情、民意的推动,部分地方政党、政府也加入到呼吁增税、“限外”行列中,2014年不列颠哥伦比亚省市镇选举,温哥华房价问题一度成为温哥华市选博弈的焦点,三大主要市级政党中,进步选民联盟(COPE)候选人王璐更直接提出开征房屋空置税、限制海外人士来本埠购房、规定每个家庭用于房屋的开支不超过家庭收入三成等“刚性措施”,引起一片哗然。市选虽以伟景温哥华获胜和罗品信(Gregor Robertson)市长的连任而告一段落,但房价问题却因今年初年度“国际房地产市场可负担性调查报告”的显示结果而再度成为争议性话题。在这份由美国市场调查机构Demographia所作的年度调查报告中,大温2014年平均房屋均价70.48万元,平均居民年收入6.64万元,房价/年收入比率高达10.6倍,在全球378个受调查城市中仅次于17倍的香港,位列世界第二,远远超过了“住房可负担”的标准。今年5月,罗品信市长公开呼吁要和省长“谈谈”增收房屋空置税的问题。

主张征收“投机税”和“限外”者指出,大温房价的上涨,是因为太多外国有钱人和“热钱”流入抢购的结果,而这一比例到了无法忍受的地步。2011年Landcor Data曾给出“温西和列治文74%高档住房被貌似中国大陆买家购买”的“研究结果”,而主张“限外”、要求省府和市府“痛下决心”的前高盛雇员、Sokanu Inc公司总裁法尔德(Saeid Fard)则于6月9日在《亚太邮报》上“个人估计”被外来投资移民购买的温哥华物业比例高达30-50%,他在文章中更引述大温房地产经纪刘志元(Julia Lau)的“经验之谈”,称“近80%高档物业被疑似大陆人买走”。

但这些说法本身自相矛盾、误差极大不说,也不符合另一些调查的结论,如加拿大联邦房贷及房屋公司(CHMC)2014年数据显示,温哥华被外籍人士购买的房地产比例仅占总交易量3.4%,而卑诗省房地产协会(BCREA)连续5年给出的外籍人士在温哥华业主中占比都不到5%,且美国一家就占3%,包括中国大陆在内的北美以外买家合占不过2%,6月5日刚刚发布的最新报告称“除少量豪宅外,外国购房者的购买力不足以对市场庞大、构成多元化的温哥华房地产构成影响”。

正如一些中立派人士所指出的,不论在加拿大或澳洲,“外国购买力”的“杀伤力”很大程度上被夸大了,不仅如此,不论“空置税”或“限外”,都无法控制那些用本地、本国“人头”或公司名义购房的外国人,既然如此,这种做法徒然败坏本国、本地“多元文化”和开放城市声誉,却对改善居住条件、平抑房屋租售价格无意义。

不仅如此,许多人都指出,即便本地房价果真是被“外来购买力”哄抬上去的,既然他们热衷的是高档独立屋及高档公寓,而受物业价格上涨影响最大的中低收入家庭和新入职者,最适宜的住宅理应是中低档公寓等高密度住宅,那么前者的购买力再旺,又与后者何干?

加拿大温哥华市长的征税要求被所在省政府强硬驳回,省财政厅长财政厅长麦德庄(Mike de Jong)5月25日(也即温哥华“限外”游行次日)指出,征收房产空置税丝毫起不到限制房价上涨的作用,如果真起作用“让本地业主财富缩水也不是什么好事”。

温哥华中右翼政党“无党派联盟”(NPA)曾提出“经济与可负担房屋”的市场化概念,认为温市住房可负担问题之所以如此严重,是因为经济疲软,市民家庭平均收入远低于全国水平,从而产生房价、租金价格难以负担的压力,惟有努力提振经济,创造更多高薪职位,才能提升市民在房地产市场上的购买力和承受力,从而缓解住房可负担问题,另一些大温分析人士则主张政府应在抓经济、就业和收入的同时引导建设更多的廉租屋和高密度住房,改变低密度住宅占主导地位的传统居住模式。也就是说,必须从“有的供”和“住得起”这供需两头入手,才能真正从根本上解决房屋空置和房价高企等“不宜居”问题。这虽然是温哥华一隅之见,却不无普遍意义。

从澳洲最新的抱怨可知,不断落实各项“限外”措施的澳大利亚联邦和地方,也并未因此缓解“宜居问题”,这或许可以让温哥华等其它有类似问题且意欲效仿的地方稍稍冷静下来,剔除浮躁、臆断和以讹传讹,认真踏实地从供、需两端努力。

 

 

 

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