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陶短房的博客

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日志

 
 

中国人炒热全球房地产?   

2015-11-13 07:43:11|  分类: 杂七杂八的过期媒 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国人炒热全球房地产?

 

11月2日,一则从加拿大漂洋过海传回中国的讯息,让本就被炒到火热的“中国人把全球房价炒高”说法再度弄到沸沸扬扬。不少国内、乃至海外华文媒体援引这条讯息的数据称,加拿大“66%的购房者是中国人”,并指该国最大银行——加拿大皇家银行(RBC)为吸引中国购房者,放松了对其房屋贷款的限制。

对这则讯息各方根据自身利益,作出了各自不同的解读:近来十分活跃、专事向国内买家、看家推荐海外房地产“投资价值”的房产经纪们借此表示“海外房价还会涨”、“欲购从速过时不候”,而当地部分认定“外国人抬高本地房价”者则借此为据,继续兜售他们“限外”的旧方旧药。

所谓“限外”,即采取各种手段限制外国人的本地房地产购买力,具体方法不外乎开征“投机税”(speculation tax)、限制外国人购买本地房产(包括澳大利亚今年5月开始实施的、限制外国人购买二手房,和温哥华、伦敦某些团体提出的、不允许外国人购买任何住房)、要求开发商预留廉租屋比例,以及限制向无本地资信纪录者提供大额房贷,等等。

“限外”措施分为谨慎和激进两种,前者主要是设置房贷门槛,几乎所有国家的金融机构出于自身安全考虑都会这样做,但一般不至于上升到立法强制的层面,而后者即狭义的“限外”,目前发达国家中仅澳大利亚等极少数才真正落实。加拿大温哥华市因住房可负担问题过于突出(由美国市场调查机构Demographia所作的年度调查报告中,大温2014年平均房屋均价70.48万元,平均居民年收入6.64万元,房价/年收入比率高达10.6倍,在全球378个受调查城市中仅次于17倍的香港,位列世界第二),2014年市选期间曾有市长候选人提出开征房屋空置税、限制海外人士来本埠购房、规定每个家庭用于房屋的开支不超过家庭收入三成等“刚性措施”,虽因提出者败选而未果,但当选市长罗品信(Gregor Robertson)面对“投机税支持者”群体一轮轮的施压,也在2014/2015年多次含糊表示,要就“限外”问题和省、联邦两级政府“商量”。

所有这些意见、不满和措施都建立在一个基础上——的确是中国人炒热了全球房地产。

事实上对这一点,争议是很多的。

上个月,前澳大利亚交易报告和分析中心(AUSTRAC)负责人约翰.施密特(John Schmidt)呼吁采取更严厉的规则,迫使房地产律师和经纪人报告可疑交易,以防澳大利亚成为境外贪腐者越境洗钱的避风港,理由是“有很可靠的消息称,大量中国赃款正涌入澳大利亚并试图洗白”,而澳大利亚缺乏防范跨境房地产洗钱的立法准备,也难以获得这方面的准确信息。此说虽得到财长霍基(Joe Hockey)的认同,但许多专业分析师都表示不以为然。

如澳大利亚负责监督境外资金入境的主要机构——外国投资审查委员会(FIRB)前董事会成员迈尔(斯Chris Miles)表示,尽管今年4月全球性反洗钱监管协会——金融行动特别工作组FATF批评澳大利亚在迫使房地产律师、会计师和经纪人报告可疑交易和可疑资金来源等方面做得不够,并称“澳大利亚房地产市场无疑是中国不法所得洗钱的重要目的地”,尽管过去5年内中国在澳大利亚房地产投资增幅高达400%,过去一个财年高达120亿澳元,但“没有任何证据表明这些钱来路不正”,汤森路透分析师林奇Nathan Lynch等专家指出,澳大利亚目前存在一种将所有流入房地产市场的外资(包括中资)都视作“黑钱”和“洗钱行为”的不正常逻辑,“这并非真实情况”,一方面声称要打击来自中国的洗钱行为,另一方面回避和中国政府的合作,一方面强调加强相关信息收集,另一方面连所谓“洗钱”有多少回流中国的数据都拿不出“是不合适”的。《华尔街日报》曾就澳大利亚“限外”措施评论指出,这些措施夸大了外资在澳大利亚房地产市场的作用,而《澳洲每日新闻》则在上个月表示,“房地产反洗钱”的措施或许对洗钱行为构不成威胁,反倒吓跑了真正的外资和投资者。

加拿大的情况也大同小异,尽管2011年2011年非官方研究机构Landcor Data曾给出“温西和列治文(都是大温市镇,后者是全北美华裔比例最高的城市)74%高档住房被貌似中国大陆买家购买”的“研究结果”,今年6月一向主张“限外”的前高盛雇员、Sokanu Inc公司总裁法尔德(Saeid Fard)更在《亚太邮报》上“个人估计”被外来投资移民购买的温哥华物业比例高达30-50%,他在文章中更引述大温房地产经纪刘志元(Julia Lau)的“经验之谈”,称“近80%高档物业被疑似中国大陆人买走”,但反对“限外”者拿出的数据显然更有说服力。加拿大住房问题权威机构联邦房贷及房屋公司(CHMC)2014年数据显示,温哥华被外籍人士购买的房地产比例仅占总交易量3.4%,而卑诗省房地产协会(BCREA)连续5年给出的外籍人士在温哥华业主中占比都不到5%,且美国一国就占3%,包括中国大陆在内、北美以外买家合占则不过2%。CHMC6月5日发布的报告则称“除少量豪宅外,外国购房者的购买力不足以对市场庞大、构成多元化的温哥华房地产构成影响”。

“限外”方最新的“铁证”,即文章开头提到的所谓“温哥华数据”(有趣的是这也同样被房产经纪当作推销的“铁证”),但这个数据本身存在普遍的误读。

实际上“按揭开闸”的原始报道来自11月2日的英国路透财经,所提到的RBC放松对无本地资信申请者房贷限制,其实是该行首家、首次正式承认早先的一则指控,即该行自行制定的、没有本地信用记录的按揭申请者最高房屋按揭申请额度为125万加元限制早在今年5月就“心照不宣地视同不存在”,并非某些国内外传媒所渲染的“新放水”。

至于那个被集中关注的“66%”,则源自今年3月加拿大谭秉荣建筑师事务所(Bing Thom Architects)城市规划师、可负担性研究员、UBC大学兼职教授甄瑞谦(Andy Yan)针对大温哥华UBC大学校区附近独立屋自2014年8月至2015年2月间销售记录的统计,统计显示66%的购房者“有典型中国人姓名”。UBC校区不过是大温哥华23个市县镇之一,上述统计又仅覆盖半年纪录,将之视作“中国人炒高当地房价”的普遍纪录已属不当,且“有典型中国人姓名”并不能表明购房者究竟是否外国人,有没有加拿大国籍或永久居民身份,更不能表明购房者的钱是从哪里来的。

更重要的是,报告本身还提供了另一组数据,即前述购房者中88%都申请且申请到了本地的大额房屋按揭,正是这一点引发了原本持“外国人炒高当地房价论”的报告作者甄瑞谦的思考,并最终导致11月2日路透财经后续报道的出台:这些成功获得的本地商业房贷从125万加元至900万加元不等,尽管“认账”的仅占前述统计中按揭比例8%的RBC,但汇丰(HSBC)、加拿大帝国商业银行(CIBC)和蒙特利尔银行(BMO)被纪录到做出了更多“超门槛房贷”。

正如甄瑞谦所坦言的,“这一令人吃惊的结果打破了我们此前坚信的一些理念,譬如外国购房者总是付现钱”,或更通俗地说,不管那些豪宅的实际购买者是本国人还是外国人,他们一掷千金的购买力,实际上绝大多数并非来自“堤坝外”的“热钱洪水”,而是来自“堤坝内”由商业银行“开闸放水”而形成的“内涝”,也就是说,大温哥华地区等境外热门城市房地产价格的购销两旺、房价的扶摇直上,和“房屋不可负担”问题的加重,在很大程度上其实是被当地“自己人”和“自己钱”给哄抬上去的。

当然,从某种意义上说,“中国人炒热国际房地产”的概念也不能算全错,毕竟“中国人”和“中国钱”的因素是客观存在的,但从前述路透财经这则被普遍误读的事例可知,“限外”显然是“布防重点判断错误”——最危险的“热钱泛滥”在于本国商业信贷的泡沫堆积,如果信贷门槛形同虚设,利率又长期偏低,即便没有所谓的“外国热钱”房价也仍然可能被炒高,因为金融泡沫会自动堆积到任何有利可图的人群头上。更麻烦的是,加拿大商业金融系统在发达国家中公认是比较稳健的,利率也远非最低。

不仅如此,澳大利亚和加拿大的许多观察家和专业人士都指出,“限外”的各种措施都是“抓小放大”,即主要盯住低档房地产,却对高档房地产徒呼奈何,正如BCREA的经济学家缪尔(Cameron Muir)和加拿大《温哥华太阳报》专栏作家麦克马丁(Pete McMartin)所言,调控的结果弄不好会让本地买家(他们才是低档房屋的主体消费者)、尤其低收入买家更难负担,而外国富豪则无关痛痒。

澳大利亚的“限外”很大程度上和前任艾伯特政府因支持率快速下降而“饥不择食”迎合民粹有关,而在问题更严重的加拿大大温哥华地区,其所在卑诗省省长省长简蕙芝(Christina Joan Clark)、财政厅长麦德庄(Mike de Jong)始终明确反对“损人不利己”的“限外”,大多数政治家和分析家也表示,任何负责任的房地产政策都必须建立在经得起推敲、证据确凿的市场数据基础上,而不能“仅根据主观臆测、粗略推算或社会上的一些情绪性言论”就不计后果地轻举妄动。

 

 

 

 

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